Il Sole 24 Ore 16 Aprile 2019 – Quotidiano del Fisco – di Giacomo Albano

Non c’è abuso del diritto nella scelta di acquisire un’imbarcazione da diporto attraverso un contratto di leasing nautico in luogo della compravendita, anche quando alcuni parametri contrattuali (maxicanone, durata, riscatto) appaiono atipici rispetto ad altri comparti del leasing.

Il principio – già rinvenibile in numerose sentenze di merito – è stato accolto dalla quinta sezione della Cassazione che, con la sentenza 9591/2019 dello scorso 5 aprile, ha respinto il ricorso dell’Avvocatura dello Stato, confermando la sentenza della Ctr Veneto. Si tratta della prima pronuncia della Suprema Corte sull’applicazione dell’abuso del diritto nel leasing nautico, che interviene su un contenzioso che va avanti da circa 10 anni e che ha finora visto l’amministrazione finanziaria quasi sempre soccombente nei giudizi di merito.
Il contenzioso sull’abuso del diritto nel leasing nautico trae origine da una verifica generalizzata operata dalle Direzioni Regionali nel 2008 sulle operazioni di leasing su imbarcazioni da diporto. Ad esito della verifica, le Entrate hanno proceduto alla riqualificazione di tutti quei contratti di leasing nautico le cui previsioni contrattuali presentassero degli “indicatori di anomalia” tali da far presupporre un intento elusivo e, quindi, legittimare la riqualificazione del leasing, ai fini tributari, in una compravendita.

Gli indicatori di anomalia erano identificabili in:
•maxicanone troppo elevato,
•durata contrattuale eccessivamente breve,
•prezzo di riscatto estremamente ridotto,
•presenza di garanzie tali da annullare o ridurre eccessivamente il rischio creditizio.

A giudizio delle Entrate, la presenza di tali parametri contrattuali portava a ritenere che le parti avessero “mascherato” secondo lo schema del leasing una cessione di bene, qualificata come locazione finanziaria unicamente in base alla convenienza fiscale legata al meccanismo dell’Iva forfettaria; questa prevedeva (e tuttora prevede) per le operazioni di leasing nautico l’assoggettamento ad Iva solo in proporzione all’utilizzo della barca nelle acque comunitarie. Tenuto conto della difficoltà a seguire gli spostamenti delle imbarcazioni, le stesse Entrate avevano stabilito delle percentuali presuntive di utilizzo al di fuori della Ue basate sul principio per cui più è lunga l’imbarcazione, maggiore è l’utilizzo presunto della stessa al di fuori dei mari europei e minore è l’Iva dovuta (meccanismo, peraltro, oggi oggetto di una procedura di infrazione Ue).

 

 

 

 

In tale contesto, si innesta anche la sentenza qui in commento. I giudici della Ctr avevano riconosciuto che la presenza di un maxicanone elevato, di una durata ridotta e di un prezzo di riscatto esiguo non configurano comportamenti abusivi, ma sono giustificabili nel leasing nautico, anche in virtù delle esigenze delle società di leasing di limitare il rischio creditizio.
Le motivazioni dei giudici regionali sono state ritenute esaustive dalla Suprema corte, che ha altresì ritenuto inammissibile l’altro motivo del ricorso, ovvero la richiesta di interpretare il negozio giuridico quale compravendita dell’imbarcazione anziché leasing nautico.

Il Sole 24 Ore 30 APRILE 2019 di Laura Ambrosi 

Omesso versamento IVA

L’assenza di disponibilità può essere considerata causa di forza maggiore

Non risponde del reato di omesso versamento Iva il liquidatore che non ha versato le imposte se al momento dell’assunzione dell’incarico non c’erano risorse disponibili: è una causa di forza maggiore che giustifica l’inadempimento. A fornire questo principio è la Corte di cassazione, terza sezione penale, con la sentenza 17727 depositata ieri.

Il liquidatore di una società veniva condannato, con sentenza confermata anche in appello, per il reato di omesso versamento Iva. L’imputato proponeva ricorso in Cassazione lamentando, in sintesi, un’errata valutazione da parte del collegio di merito sulla sua responsabilità: il liquidatore aveva assunto la carica solo un mese prima della scadenza del termine per il versamento dell’Iva e, a causa della mancanza di liquidità, non aveva potuto pagare.

La Suprema corte, annullando la sentenza di merito, ha innanzitutto rilevato un orientamento non univoco sulla responsabilità del liquidatore per il mancato versamento delle imposte. Secondo un indirizzo più datato, per il reato di omesso versamento Iva risponde il liquidatore quanto meno a titolo di dolo, poiché prima di assumere l’incarico deve verificare l’adempimento degli obblighi fiscali. Secondo un più recente orientamento, invece, il liquidatore risponde del delitto solo qualora distragga l’attivo della società in liquidazione dal fine del versamento all’Erario a scopi differenti.

Tale conclusione deriva dalle limitazioni previste in ambito tributario dall’articolo 36 del Dpr 602/73, secondo il quale la responsabilità del liquidatore sussiste solo qualora non provi di aver soddisfatto i crediti erariali prima dell’assegnazione di beni ai soci ovvero il soddisfacimento di altri creditori.

La Cassazione ha rilevato che sebbene si tratti di una disposizione esclusivamente tributaria, e peraltro riferita alle imposte dirette, ha l’evidente finalità di non gravare il liquidatore di una responsabilità per omessi pagamenti per un’insufficienza di risorse, per cause di forza maggiore indipendenti dalla propria gestione.

 

Il Sole 24 Ore 26 APRILE 2019 di Antonino Porracciolo

GOVERNANCE

Le ragioni non possono essere presentate nel corso del giudizio

L’amministratore della società ha diritto al risarcimento del danno se l’assemblea lo revoca dall’incarico senza una giusta causa. Peraltro, se la delibera non chiarisce i motivi della revoca, la società non potrà poi esporre le relative ragioni nel giudizio per il risarcimento promosso dall’ex amministratore. È quanto afferma il Tribunale di Catanzaro (presidente Belcastro, relatore Rinaldi) nella sentenza 2031 dello scorso 4 dicembre.

La controversia scaturisce dall’impugnazione della delibera assembleare di una società cooperativa a responsabilità limitata, che aveva votato la revoca del presidente del consiglio di amministrazione. Questi ha eccepito l’illegittimità della decisione e ha comunque presentato istanza per il risarcimento del danno.

Nel decidere la lite il Tribunale afferma, innanzitutto, che l’articolo 2383, comma 3, del Codice civile dispone che gli amministratori «sono revocabili dall’assemblea in qualunque tempo» anche se non ricorre una giusta causa, salvo, in questo caso, il diritto dell’amministratore al risarcimento dei danni.

Si tratta di un assetto normativo – si legge nella sentenza – che privilegia le scelte dell’assemblea anche rispetto alla posizione dell’amministratore, «chiaramente ispirato all’esigenza di garantire l’efficienza dell’azione sociale e la stabilità delle decisioni dell’assemblea» stessa.

Inoltre, se l’amministratore revocato chiede il risarcimento dei danni, la società, per andare esente da responsabilità, ha l’onere di dimostrare l’esistenza di una giusta causa. Che deve essere accertata sulla base degli elementi già indicati nel verbale dell’assemblea che ha deliberato la revoca, quanto meno nei loro tratti essenziali.

Infatti – prosegue il Tribunale, richiamando la sentenza 2037/2018 della Cassazione – le ragioni della revoca non possono essere integrate nel corso del giudizio nel quale l’ex amministratore chiede il risarcimento, «appartenendo alla sola assemblea ogni valutazione in proposito».

Sul punto, il giudice aggiunge che la giusta causa ricorre in presenza di fatti che «facciano venir meno l’affidamento dei soci» su capacità e attitudini dell’amministratore. Peraltro, si può trattare anche di fatti che non costituiscono inadempimento degli obblighi gestori, ma che, tuttavia, incidano negativamente sul «rapporto fiduciario fra le parti».

Nel caso in esame, all’ex amministratore era stato contestato di non aver convocato l’assemblea (sebbene 20 soci su 27 lo avessero richiesto) e anzi di aver effettuato illegittime riunioni di «consigli di amministrazione paralleli alla gestione societaria». Il che – si leggeva nel verbale che aveva deliberato la revoca – rappresentava un grave danno per la società, giacché la stessa «si trova(va) nell’impossibilità di compiere qualunque attività gestoria».

Condotte, queste, che secondo il Tribunale integravano la giusta causa di revoca. Così la domanda di risarcimento è stata respinta, con condanna dell’ex amministratore al pagamento delle spese di lite.

Il Sole 24 Ore 18 APRILE 2019 di Laura Ambrosi e Antonio Iorio

Cassazione

L’utilizzo di fatture soggettivamente inesistenti non integra alcun reato ai fini delle imposte dirette: si tratta, infatti, di un costo realmente sostenuto relativo a servizi o beni effettivamente scambiati. La violazione può integrare solo il reato ai fini Iva. Così la Cassazione, sezione III penale, con la sentenza 16768 depositata ieri. La vicenda trae origine dal sequestro preventivo finalizzato alla confisca disposto dal gip nei confronti di un imprenditore per il reato di utilizzo di fatture per operazioni soggettivamente inesistenti. In particolare, l’impresa aveva dedotto costi per prestazioni di lavoro occasionale svolte, in realtà, da soggetti diversi da quelli emittenti la fattura. Il Tribunale del riesame confermava la misura cautelare e l’indagato ricorreva in Cassazione, lamentando l’irrilevanza penale della condotta. Infatti, il contribuente aveva registrato fatture riferite a prestazioni realmente avvenute e pagate, sebbene fatturate da un soggetto estraneo. Mancava quindi l’evasione dell’imposta. La Suprema Corte ha innanzitutto evidenziato che il reato di dichiarazione fraudolenta mediante utilizzo di fatture riferite a prestazioni inesistenti (articolo 2 del Dlgs 74/2000) ai fini delle imposte dirette è integrato solo in due specifiche ipotesi, ossia quando: si tratta di una inesistenza oggettiva delle prestazioni o dei beni indicati nei documenti; il corrispettivo è diverso totalmente o integralmente rispetto al costo sostenuto. Solo con riguardo all’Iva, invece, il reato è integrato anche con l’inesistenza soggettiva, ossia relativa alla diversità tra soggetto che ha effettuato la prestazione o ceduto i beni e quello indicato in fattura. L’indicazione di un soggetto diverso da quello che ha effettuato la fornitura non è indifferente ai fini Iva, dal momento che la qualità del venditore può incidere sulla misura dell’aliquota e, conseguentemente, sull’entità dell’imposta che l’acquirente può detrarre. Nella specie, il Tribunale del riesame aveva confermato la misura cautelare senza considerare che la violazione contestata non riguardasse l’Iva. La decisione è particolarmente importante poiché di sovente sia la Guardia di Finanza, sia alcune procure, in presenza di utilizzo di fatture soggettivamente inesistenti non dando rilevanza sostanziale alla violazione, ritengono sussistente il delitto in questione, previsto dall’articolo 2 del Dlgs 74/2000, anche ai fini delle imposte sui redditi. In realtà si tratta di un costo deducibile e quindi non c’è alcun risparmio fiscale indebito. Peraltro, ancorché non fosse oggetto della pronuncia, alla luce dell’orientamento ora espresso dai giudici di legittimità, si ritiene che se la fatturazione soggettivamente inesistente non ha rilevanza neanche ai fini Iva, perché ad esempio si tratta di operazione comunque sottoposta al regime del reverse charge o di operazioni esenti, il delitto non sia configurabile per nessuna imposta, non sussistendo alcuna forma di evasione.

Il Sole 24 Ore 16 MARZO 2019 di Alessandra Caputo e Gian Paolo Tosoni

RISOLUZIONE ENTRATE

Secondo l’Agenzia non concorrono a formare l’imponibile complessivo

Le ritenute subìte su redditi prodotti all’estero da un contribuente che applica il regime forfettario non possono essere recuperate come credito per imposte pagate all’estero in quanto il relativo reddito non concorre alla formazione del reddito complessivo. Lo ha precisato la risoluzione 36E/2019 dall’agenzia delle Entrate.
La questione era stata posta da un avvocato il quale, con istanza di interpello, chiedeva come poter procedere al recupero della ritenuta a titolo di acconto subita da una società con sede in San Marino. Il principio vale però per tutti i redditi esteri. In particolare, il professionista sottolineava l’impossibilità di portare in detrazione la ritenuta in dichiarazione dei redditi stante la sua adesione al regime forfettario.
La risposta dell’Agenzia esclude però la possibilità di recuperare la predetta ritenuta. Infatti, il regime forfettario di cui alla legge 190/2014 prevede la determinazione del reddito imponibile applicando un coefficiente di redditività, differenziato in base al tipo di attività svolta, all’ammontare dei ricavi/compensi conseguiti; il reddito così determinato è poi assoggettato a un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni per le nuove attività. Ai sensi dell’articolo 3, comma 3, lettera a) del Tuir i redditi assoggettati a imposta sostitutiva non concorrono alla formazione della base imponibile Irpef. I ricavi e i compensi relativi al reddito oggetto del regime forfettario non sono assoggettati a ritenuta d’acconto da parte del sostituto d’imposta in Italia.
Nel caso descritto, il reddito era stato assoggetto a ritenuta in applicazione dell’articolo 14 della Convenzione contro le doppie imposizioni stipulato tra la Repubblica di San Marino e l’Italia il quale prevede una tassazione concorrente tra i due paesi. A parere dell’Agenzia, trattandosi di un reddito che non concorre alla formazione di quello complessivo, non può fruire del credito per le imposte assolte all’estero di cui all’articolo 165 del Tuir. Tale articolo prevede, infatti, la detrazione delle imposte pagate all’estero in base al rapporto tra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo a condizione che il relativo reddito concorra a formare quello complessivo; circostanza che, nel caso del reddito forfetario, non accade.
In sostanza, l’esclusione dalla formazione del reddito complessivo di quello ottenuto dai soggetti forfettari comporta l’esclusione dall’ambito di applicazione della disciplina del credito per le imposte pagate all’estero. Così facendo però, lo stesso reddito risulta oggetto di doppia tassazione: la prima mediante l’applicazione della ritenuta estera non più recuperabile e la seconda mediante applicazione dell’imposta sostitutiva propria del regime forfettario.

Il Sole 24 Ore 22 MARZO 2019 di Alessandro Galimberti

DOPO LA VOLUNTARY

Attese le notifiche I questionari inviati a 250 banche nel mondo

Svizzera, Principato di Monaco, Bahamas, Singapore, Lussemburgo, San Marino, Liechtenstein ,Austria, Antigua e Barbuda, Panama , Dubai, Isole Vergini Britanniche, Hong Kong. Sono oltre 250 le banche sparse in tre continenti e raggiunte – a partire dalla fine di gennaio scorso – dai questionari della Guardia di finanza e dell’agenzia delle Entrate. L’elenco dei Paesi e degli istituti finanziari individuati dal fisco – sulla base del Dpr 600/1973, articolo 32 «Poteri degli uffici in materia di accertamento delle imposte sui redditi» – è frutto della rielaborazione dei dati della prima voluntary disclosure (2015) da cui sono emersi i rapporti finanziari ora al centro dell’attenzione erariale. Partita dalla Svizzera e dal Principato monegasco (si veda «Il Sole 24 Ore» del 14 febbraio scorso), la campagna contro gli ex paradisi si è poi allargata a San Marino – dove sono attese le prime notifiche – e si accinge a sfondare dall’Atlantico al Far East, con pieno ecumenismo impositivo.
L’obiettivo dell’amministrazione è collegato alla risoluzione 89/E/2018 , con la quale l’Agenzia aveva stabilito che la «fonte italiana di produzione del reddito determina l’imponibilità del provento in capo al soggetto non residente. In linea generale, tutti i redditi di capitale percepiti da soggetti non residenti, compresi quelli realizzati nell’esercizio di attività commerciale senza stabile organizzazione in Italia, sono assoggettati a ritenuta alla fonte a titolo d’imposta». Tradotto, significa sostanzialmente che le banche sono tenute a trattenere alla fonte l’imposta per l’attività svolta su redditi che hanno «una fonte italiana di produzione», cioè di fatto un’origine tricolore. Nel mirino ci sono le commissioni (per esempio su mutui e gestione patrimoniale) trattenute a clienti “fiscalmente” italiani (che a giudizio dell’Agenzia generano perciò una tassazione “italiana”) e – soprattutto – le modalità di gestione della clientela italiana e quelle di utilizzo dei dipendenti sul mercato italiano. Evidente in questo senso le finalità dell’operazione – non a caso resa pubblica per la prima volta nel novembre scorso dal procuratore milanese Francesco Greco – che punta a dimostrare la «stabile organizzazione» societaria lungo la Penisola, soprattutto in Lombardia, per individuare nuovi importanti e stabili “contribuenti”. In questo senso è da leggere anche l’invito alle 250 banche estere ad inviare i bilanci di esercizio o documenti equivalenti ed esplicativi degli anni 2013/2017.
Vale la pena di sottolineare che la campagna di fiscalizzazione delle banche degli ex paradisi si fonda sull’analisi degli oltre 130mila conti “consegnati” spontaneamente e dettagliatamente da chi ha aderito alla prima voluntary disclosure.
Non irrilevante, sotto questo profilo, la circostanza che meno di un quarto dei 60 miliardi di euro ufficialmente emersi (70% dalla Svizzera, 7,7% da Monaco, 3,6% da Bahamas, 2,2% da Singapore, 2,1% da Lussemburgo, 1,9% dal Liechtenstein) è effettivamente rientrato in Italia, il resto è rimasto dov’era e generalmente sbloccato per operazioni immobiliari e finanziarie, sulle quali scatta l’imponibilità fiscale italiana, almeno ad opinione dell’Agenzia.
L’impegnativa partita internazionale è tutt’altro che chiusa. Dall’estero le prime reazioni sono state soprattutto di nervosismo – la Svizzera registra ovattate fibrillazioni anche per gli importi in ballo; di acque agitate si racconta anche a Monaco – ma ignorare le lettere, come si legge nell’articolo in basso, potrebbe provocare movimenti tellurici anche fuori dal solco fiscale.

Il Sole 24 Ore 25 MARZO 2019 Orlando Lamonica

PROFESSIONE

Spese «esose»? Lo studio può dedurle

Al di là dell’importo, il Fisco deve dimostrare che il costo è estraneo

L’ufficio non può riprendere a tassazione le spese sostenute da uno studio di professionisti per servizi resi dalla società di servizi solo perché ritenute esose. Il giudizio di inerenza, infatti, attiene al rapporto tra i costi sostenuti e l’attività in concreto esercitata, risolvendosi in un giudizio di carattere meramente qualitativo, che prescinde da valutazioni di tipo utilitaristico, le quali concernono invece un giudizio di natura quantitativa. La relativa prova deve investire i fatti costitutivi del costo. A giungere a queste conclusioni è la sentenza 89/3/2019 della Ctp Modena (presidente e relatore Mottola), depositata lo scorso 13 febbraio.
La vicenda trae origine da alcuni avvisi di accertamento con cui l’ufficio considerava indeducibili (segnatamente incongrui/sovrafatturati) i costi sostenuti da uno studio per la gestione dei servizi amministrativi e informatici forniti da alcune società riconducibili ad alcuni professionisti del medesimo studio. L’ufficio riteneva esose le somme corrisposte che, sempre secondo la ricostruzione dell’Agenzia, eccedevano un valore congruo.
Lo studio si difendeva, sottolineando come tali spese venissero inquadrate dall’ufficio alcune volte esose (e quindi antieconomiche) altre volte sovrafatturate. I due concetti impongono un differente regime probatorio sia in capo a chi esercita la pretesa, sia di difesa da parte del contribuente. Secondo il ricorrente, inoltre, in questo modo l’ufficio avrebbe imposto scelte gestionali alternative a quelle effettuate (ritenute esose) dall’imprenditore, senza però provare l’antieconomicità dei costi sostenuti.
I giudici in accoglimento del ricorso hanno dichiarato illegittimo l’avviso e annullato i rilievi sui costi. La Ctp, conformandosi all’orientamento consolidato della Suprema corte (18904/2018, 3170/2018 e 450/2018), ha innanzitutto premesso che l’antieconomicità e l’incongruità della spesa possono essere indici rilevatori della mancanza di inerenza, ma non si identificano con essa. I giudici, poi, hanno confermato che il giudizio di inerenza debba avere riguardo al rapporto funzionale tra il titolo di spesa e l’attività realmente esercitata, con la conseguenza che sono indeducibili solo quei costi che rappresentano in modo evidente una spesa estranea alle necessità dell’impresa stessa.

Il Sole 24 Ore 26 MARZO 2019 di Giuseppe Carucci e Barbara Zanardi

RISPOSTA A INTERPELLO

Con la risoluzione del contratto di concessione imposta di registro al 3%

La cessione di contratti con la clientela e la contestuale risoluzione del rapporto di concessione in essere tra il cedente e il cessionario si qualifica come trasferimento di ramo d’azienda. È quanto chiarito dall’agenzia delle Entrate con la risposta 81/2019 di ieri in merito alla qualificazione di un’operazione quale mera cessione di contratti o vera e propria cessione di ramo d’azienda e alle relative conseguenze in tema di imposte dirette ed indirette.
Nel caso prospettato, la società intenzionata ad acquistare l’attività, svolge, tra l’altro, alcuni servizi di archiviazione elettronica conservativa, in qualità di concessionaria della società intenzionata a cedere, mentre, quest’ultima esercita la propria attività di natura tecnico-commerciale verso la clientela, in forza del contratto di concessione. In particolare, il dubbio in merito alla qualificazione dell’operazione come cessione d’azienda nasce dal fatto che la società “cedente”, limitandosi a fatturare ai propri clienti la fornitura dei servizi di gestione elettronica materialmente svolti dalla “cessionaria”, non si è mai dotata di attrezzature, macchinari o dipendenti, dovendo curare esclusivamente la fase commerciale della presentazione e della proposta di tali servizi alla clientela.
L’istante, pertanto, chiede se la fattispecie configuri una mera cessione di contratti o una vera e propria cessione di ramo d’azienda.
L’Agenzia, dopo aver evidenziato che l’operazione prospettata dall’istante presenta delle peculiarità derivanti dal fatto che è posta in essere tra due parti legate da un contratto relativo proprio all’attività oggetto di trasferimento, sostiene che nel caso in esame l’operazione si qualifica come di cessione d’azienda e non di contratti, come ipotizzato dall’istante. Secondo la ricostruzione dell’ufficio, il cedente ha realizzato una rete di distribuzione e assistenza del servizio di archiviazione ottica, sviluppato dal cessionario, mediante la propria attività di procacciamento dei clienti e ha contestualmente sfruttato l’esclusiva sui prodotti del cessionario, grazie al contratto concessorio che, evidentemente, costituisce l’elemento fondamentale dell’attività svolta dal cedente in quanto senza lo stesso non potrebbe offrire i servizi ai propri clienti.
Pertanto, nella particolare fattispecie esaminata, nella quale si è in presenza di un’azienda rappresentata dai contratti alla clientela sul lato attivo e dal contratto di concessione in merito al passivo, la circostanza in base alla quale contestualmente alla prospettata operazione si risolva il contratto concessorio stipulato tra le parti e il fatto che ad acquistare i clienti sia la concessionaria medesima, consentono all’Agenzia di affermare che l’operazione sia qualificabile ai fini delle imposte dirette e indirette, come cessione di un ramo d’azienda.
Dal punto di vista del registro, si dovrà applicare l’aliquota proporzionale del 3%, prevista dagli articoli 2 e 9 del Tariffa, parte prima, allegata al Tur (Dpr 131/1986).

Il Sole 24 Ore 23 MARZO 2019 di Angelo Busani

CASSAZIONE

Compravendita valida anche se la costruzione presenta difformità

Con sentenza 8230/2019, le Sezioni Unite della Cassazione hanno composto il contrasto verificatosi nella precedente giurisprudenza di legittimità sugli edifici abusivi e hanno finalmente dettato i principi generali da applicare in questa materia.
In primo luogo, l’edificio abusivo non è commerciabile (e quindi il relativo contratto di compravendita è nullo) solo se non esiste un titolo edilizio che ne abbia assentito la costruzione oppure se nel rogito venga falsamente dichiarato l’avvenuto rilascio di un titolo edilizio invero inesistente; se invece un titolo edilizio esiste e il manufatto è stato realizzato con variazioni (essenziali o non essenziali) l’edificio è commerciabile: per la validità del contratto di compravendita è sufficiente che in esso siano menzionati gli estremi del titolo edilizio che ne ha assentito la costruzione.
La tutela del sistema in generale non deve essere garantita dalla sanzione di nullità dei contratti aventi a oggetto manufatti abusivi, ma è assicurata dalle sanzioni che la normativa urbanistica commina per il caso della realizzazione di abusi edilizi: la demolizione, il ripristino della situazione anteriore all’abuso, le sanzioni pecuniarie. Tutte sanzioni “reali” (le quali si applicano, cioè, a chi si trovi a essere proprietario dell’edificio nel momento in cui l’abuso sia accertato) e irrogabili senza limiti temporali (nel senso, cioè, che il decorso del tempo non provoca alcuna sanatoria delle situazioni abusive).
La tutela dell’acquirente dell’edificio abusivo è assicurata dai rimedi che il Codice civile appresta (la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo, il risarcimento del danno) per chi compra beni i quali presentino vizi o che non abbiano le qualità promesse o essenziali per il loro uso.
La sentenza 8230 viene emanata a Sezioni Unite. Da quando (e cioè dalla legge 47/1985) il tema della regolarità dei fabbricati ha avuto impatto sulla loro commerciabilità, la questione della rilevanza dell’abusivismo edilizio sulla validità dei contratti ha infatti avuto in Cassazione, nel tempo, una valutazione nettamente divergente:
un iniziale orientamento (espresso dalla decisioni 8685/1999, 8147/2000, 5068/2001, 5898/2004, 7534/2004, 27129/2006, 20714/2012 e 16876/2013, 25357/2014) ha dato credito alla tesi della cosiddetta “nullità formale”, e cioè all’idea che la compravendita sia valida solo che il titolo edilizio esista, anche se l’edificio sia stato realizzato con variazioni essenziali;
secondo un più recente orientamento, espresso nelle decisioni 20258/2009, 23591/2013, 28194/2013, 25811/2014 e 18261/2015 (la tesi della cosiddetta “nullità sostanziale”), la compravendita deve considerarsi affetta da nullità non solo se abbia a oggetto un edificio costruito in assenza o in totale difformità da un titolo edilizio, ma anche se il manufatto che ne sia oggetto sia stato realizzato con variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio.
Questa corrente di pensiero viene smentita: in presenza di una dichiarazione del venditore circa gli estremi di un titolo edilizio esistente, il contratto «è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».

Il Sole 24 Ore 11 MARZO 2019 di Angelo Busani

Il 16 marzo data-spartiacque: si cambia per le edificazioni con permessi richiesti dopo

Stop all’uso dei moduli delle agenzie immobiliari e alle scritture private

Più tutela per chi compra appartementi o interi edifici “sulla carta”, ossia non ancora ultimati: è questo lo scopo degli articoli 389-391 del nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (Dlgs 14 del 12 gennaio 2019), che vanno a integrare o modificare la normativa inerente al delicato ambito degli acquisti di fabbricati in costruzione, disciplinato dal Dlgs 122 del 20 giugno 2005, varato dopo il boom dei fallimenti immobiliari degli anni 90.
Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter del Dlgs 122/2005) ai contratti aventi a oggetto «immobili da costruire» per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019: cioè il 30° giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta del Codice delle crisi, che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019.
Gli immobili da costruire
Innanzitutto va chiarito il concetto di contratti inerenti agli immobili da costruire. Si tratta di quelli aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni):
1. per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare, oppure;
2. la cui costruzione «non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità».
Nuova forma per i contratti 
Una delle novità più rilevanti introdotte dalla riforma in questa materia è senz’altro la modifica dell’articolo 6, Dlgs 122/2005, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata».
L’innovazione consiste non solo nel fatto che la legge oggi vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata, ma in più nel fatto che nella legge non vi è un’espressa sanzione per il mancato rispetto di questa prescrizione, quando invece diverse altre norme della legge 122/2005 sanzionano il loro mancato rispetto disponendo la nullità relativa dell’attività giuridica che sia posta in essere in dispregio alle norme (cioè una nullità che solo l’acquirente può far dichiarare e che non è rilevabile d’ufficio dal giudice).
Da questo ragionamento e dall’osservazione che l’imperatività della norma in commento è fuori discussione (il legislatore ricorre al verbo «devono») si può derivare che il mancato rispetto della predetta prescrizione di forma provoca la nullità assoluta dell’attività giuridica che sia posta in essere, in quanto l’articolo 1418, comma 1, del Codice civile, dispone che è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325 n. 4), 1350 n. 13) e 1418 comma 2, del Codice civile, dispongono che sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. Ne consegue che:
1. la nullità in questione è insanabile (articolo 1423 del Codice civile);
2. è imprescrittibile l’azione per far dichiarare in giudizio la nullità (articolo 1422 del Codice civile);
3. la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile).
Gli atti pubblici
La prescrizione dell’atto pubblico coinvolge inevitabilmente anche la modulistica precontrattuale: se un contratto va stipulato, a pena di invalidità, per atto pubblico, ciò comporta che debbano esser fatte, a pena di nullità insanabile (totale inefficacia e vincolatività) anche la proposta contrattuale e l’accettazione che ne consegua. In sostanza, non sarà più possibile usare la tipica modulistica delle agenzie immobiliari o firmare scritture private tra acquirente e costruttore: queste carte divengono prive di qualsiasi validità ed efficacia. Se si eccettua il caso della donazione (che va stipulata per atto pubblico e, quindi, anche la proposta di donazione e la relativa accettazione vanno fatte con atto pubblico), è la prima volta che, nel nostro ordinamento, si ricorre a una prescrizione di forma così categorica. Per la donazione, il vincolo della forma solenne è dettato per indurre il donante a riflettere bene sull’atto che sta compiendo, perché consiste in una diminuzione secca del suo patrimonio; nel caso degli immobili da costruire, invece, la legge, costringendo all’atto pubblico, i ntende mettere fin da subito il notaio a fianco dell’acquirente, per sorvegliare la legittimità del percorso che occorre compiere per giungere al contratto definitivo.